Hypothèque ou caution : comment garantir son prêt ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque exige une garantie financière susceptible de pallier à d’éventuelles défaillances de paiements. Quelles sont les garanties retenues par la banque ? Que représentent leurs implications financières et juridiques ?

Quelles sont les garanties financières bancaires ?

Lors de la contraction d’un prêt immobilier, la banque s’assure en cas de non recouvrement du crédit. Pour cela, elle exige la souscription d’assurance couvrant le risque de décès et d’invalidité mais pas seulement. En effet, en plus de cette assurance, la banque souhaite se prémunir d’un éventuel non-paiement des mensualités. En cas de non-recouvrement des assurances, la banque préfère s’assurer que le recouvrement du montant de la créance pourra être assurer.

Pour ce faire, la banque propose deux garanties supplémentaires : l’hypothèque ou la caution.

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier existant ou sur celui pour lequel vous contractez votre crédit. En cas d’incidents de paiements, votre bien sera saisi par la banque et vendu aux enchères judiciaires afin qu’elle puisse se rembourser.

La mise en place d’une hypothèque doit être effectuée devant le notaire. De plus, elle sera publiée aux services de la publicité foncière.

Concernant sa durée et son coût, l’hypothèque est effective à la même date de début que le crédit et elle possède la même durée. Cependant, elle sera inscrite aux services de la publicité foncière pendant 1 an après la fin du crédit. Une fois cette période dépassée, elle disparaîtra sans formalités ni frais. De plus, la durée de l’hypothèque ne peut excéder 50 ans.

Concernant son coût, sachant que l’hypothèque doit être faite par un notaire, vous devrez donc payer des frais de notaire dont les émoluments, les frais de formalité et la taxe de publicité foncière.

Il existe une autre forme d’hypothèque appelé le privilège de prêteur de deniers (PDD).

Ce dernier permet au créancier d’être prioritaire sur les garanties du bien immobilier. En effet, s’il doit être saisi puis vendu, le créancier prioritaire pourra être indemnisé en priorité.

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) repose sur le même principe que l’hypothèque à quelques exceptions près. Effectivement, le PPD concerne uniquement les biens existants, neufs ou anciens. Vous ne pourrez donc pas le mettre en place si votre prêt concerne une construction.

De plus pour que cette garantie soit effective, vous devrez réunir 3 conditions :

• Les actes d’emprunt et de vente devront être établis par un notaire
• L’acte de vente devra mentionner que le paiement a été effectué à l’aide du prêt
• L’acte d’emprunt devra mentionner que la somme empruntée est à destination de l’acquisition de l’immeuble

De plus, le PDD, devra être publié au service de la publicité foncière dont dépendra l’immeuble (ex-conservation des hypothèques) dans les 2 mois suivant la vente.

Bon à savoir : son coût est moins élevé que celui de l’hypothèque.

La caution

La caution correspond à un engagement pris par un organisme financier spécialisé qui se porte garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque au sein de laquelle il a contracté un crédit.

L’organisme financier devra être agréé par l’établissement prêteur, en l’occurrence la banque, qui acceptera en fonction du crédit demandé et du profil de l’emprunteur la garantie ou non. Ces organismes permettent de mutualiser les risques et fonctionnent grâce à des fonds de garantie.
De ce fait, l’emprunteur ne sera pas obligé de signer l’acte de caution chez le notaire.

Concernant son fonctionnement, si l’emprunteur peine à payer ses créances au cours de la période de remboursement, ce sera l’organisme de caution qui paiera à sa place. Par la suite, ce dernier se retournera vers l’emprunteur pour le remboursement. Il s’effectuera : soit grâce à une solution amiable (délais de paiement par exemple), soit grâce à la saisie du bien afin de se rembourser sur le prix de vente du bien.

Concernant son coût, l’emprunteur devra verser à l’organisme de caution :

• Une contribution au fonds mutuels puisque c’est ce dernier qui remboursera la banque en cas de défaillance de paiement.
• Une commission de caution représentant un montant forfaitaire ou un pourcentage du montant du prêt

Attention : la caution n’est pas comme l’hypothèque, l’organisme de caution devra étudier votre dossier afin de vous communiquer une réponse positive ou négative.

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